武汉某开发商虽然按期向业主交付了房屋，仍因各种原因延期近九个月方取得竣工验收备案证。2016年1月，153户业主将开发商状告至武汉市硚口区人民法院，要求开发商支付逾期交房违约金。

受开发商委托，湖北忠三律师事务所指派严道清、胡湘玲、王磊、吴思梦四位律师组成律师团队提供专项法律服务。全面了解案情后，严道清律师提出了对案件分类处理的建议，并得到律师团队和委托人的一致赞同：

第一类，开发商在取得竣工验收备案证后向业主补偿了近1万元的款项，业主向开发商出具了收条并载明“同意和解”，共计125件。针对第一类，律师团队确定调解为主、依法处理的方案，认为由于被告已将违约金支付完毕，原告另行起诉逾期交房违约金的诉求不应得到法院支持。

第二类，除前述补偿款项支付、收条出具外，开发商于房屋交付之时与业主签订了明确按合同约定计算逾期交房违约责任的《补充协议》，共计21件。律师团队认为，《补充协议》虽然就违约责任做出了补充约定，但业主于竣工验收备案证取得之后出具“同意和解”的收条中的内容系双方的真实意思表示，前后时间间隔近9个月，且此时开发商逾期交房之违约责任大小、业主实际损失已经确定，该意思表示已经变更了《补充协议》中的约定，业主诉请亦不应得到支持。

第三类，开发商未向业主支付任何款项，共计7件。针对第三类案件，律师团队认为，开发商的行为已经构成违约，但考虑到业主已经在合同约定的交房日期入住，并及时完成装修，业主并未遭受任何损失，人民法院应当适当调低违约金数额，否则不仅有失公平，也难以令未及时入住、真正遭受损失的业主信服。

上述观点和方案得到开发商和法院的高度重视，在多方近7个月的共同努力之下，在2016年7月底完成了全部案件的处理。对第一类案件，人民法院驳回了业主的诉请；在其他案件调解过程中，由于业主情绪较为激烈，承办律师王磊先后与对方进行了十余次谈判，业主最终同意放弃近50%的诉请金额，并同意以现金折扣补偿、物业费冲抵等方式与开发商以和解了结诉争纠纷。

本次案件通过忠三律师的介入，及时厘清了处理思路，有效维护了开发商、业主两方的合法权益，扭转了业主与开发商激烈对抗的局面，化解了社会矛盾。忠三律师的工作得到了业主、开发商、人民法院的多方认可，本案的处理也达到法律效果与社会效果高度和谐统一。

（本文作者：王磊，湖北忠三律师事务所律师）