一、问题的提出

依据住房和城乡建设部于2013年制定的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，并取得备案单位颁发的工程竣工验收备案证明书（以下简称“竣工验收备案证”）。1实践中，开发商在交房时间截止时尚未取得竣工验收备案证即进行交房的情形较多，也多有购房者以此为由诉请开发商承担逾期交房违约责任的案件。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”依据该规定，开发商向购房者交付的房屋必须是经过验收合格的房屋，但其并未明确要求开发商取得竣工验收备案证。由此，人民法院在审判实践中形成了两种态度，一者是对前述规定做出扩大解释，认为开发商未取得竣工验收备案证的，应承担相应的违约责任；2一者则对前述规定仅作文意解释，认为竣工验收备案证并非为认定房屋验收合格的前提条件，开发商无需承担逾期交房的违约责任。3

二、观点驳证

笔者赞同前述第二种观点，认为《工程竣工验收证明备案书》的取得不是法定交房条件之一，理由是：

1、竣工验收备案证非为认定工程验收合格的前提条件

《建设工程质量管理条例》第十六条第1款规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。可见，开发商是组织验收的主体，也是认定房屋验收是否合格的主体。建设单位验收合格后再向相关政府职能部门申请工程竣工验收备案。竣工验收备案证的取得可以作为工程竣工验收合格的证明，但未取得竣工验收备案证也并不意味着工程验收不合格。

2、进行竣工验收备案并非强制性规定

工程竣工验收备案体现的是行政法规对建设单位的监督和管理，是行业管理行为，并非房屋交付的前提条件。作为国家标准的《建筑工程施工质量验收统一标准》（建标[2001]157号）于第6.0.7条规定：单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。但2013年在对该标准进行修订后，《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB 50300-2013）已经删除了该项约定。此外，《住房城乡建设部关于发布国家标准<建筑工程施工质量验收统一标准>的公告》（193号）中仅仅明确第5.0.8、6.0.6条为强制性条文，该两条条文仅仅只是对“存在严重安全缺陷且返修后仍无法修复的不得通过验收”以及“建设单位收到竣工验收报告后，应由建设单位负责人组织监理、施工、设计、勘察等单位负责人进行单位工程验收”做出了规定，没有规定“建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案”，更没有将此作为强制性规范。

三、其他建议

综合上述分析可知，对于开发商应取得竣工验收备案的规定，立法本意仅在于以竣工验收备案加强对工程质量的监控，防止开发商所交付的房屋存在安全隐患，并非是以竣工验收备案证的取得作为房屋验收合格前提要件。

实践多有购房者与开发商将竣工验收备案证的取得或竣工验收手续的办理约定为交房条件之一，开发商未取得竣工验收备案证的，购房者自然有权拒收房屋并追究开发商逾期交房的违约责任；4但此情形下，这一交房条件仅系约定交房条件，并非法定交房条件，是可以通过双方的约定予以变更的。如果购房者在知晓开发商未取得竣工验收备案证的同时，仍然接收了房屋的，则人民法院即可以认定房屋买卖双方已经通过“交房-收房”等行为对交房条件进行了变更，购房者再以开发商未取得竣工验收备案证为由要求其承担逾期交房违约责任的，恐难以得到人民法院的支持。

注释：

[1] 对于该文件的称谓，各地区存在差异，如湖北省称之为《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；而青岛市则称之为《青岛市建设工程竣工验收备案证》。

[2] 例如：武汉中森华置业有限公司与徐学珍房屋买卖合同纠纷二审案[（2015）鄂武汉中民终字第01247号]中，人民法院认为：中森华公司交房虽然提前交房，但还未办理《开发项目竣工交付使用备案证》，涉案商品房尚不具备交付条件，应承担相应的违约责任。

[3] 例如：周漪萍与武汉外经房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审案[（2014）鄂武汉中民终字第00392号]，人民法院认为关于“竣工验收备案证明”的法律规范见于建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，其第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案”，其第八条规定“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”，其第九条规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”，该部门规章规定了建设单位“自工程竣工验收合格”后限期向行政管理部门备案的行政管理性的法定义务，违反该法定义务的后果可以是行政处罚，该条规定属行政管理性规范，若当事人约定与该部分交付条件相冲突时，则以约定为准。

[4] 例如湖北大唐日盛置业投资有限公司与王晓佳商品房预售合同纠纷再审案中[（2015）鄂民申字第01860号]中，人民法院即认为根据该《商品房预售合同》第九条对大唐日盛公司交付房屋条件之一的关于“该商品房已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续”的约定，房屋合格的标志应以大唐日盛公司实际取得《工程竣工验收备案证明书》为准。

（本文作者：王磊，湖北忠三律师事务所律师）